Nga đang thay thế dân cư của thành phố Mariupol, Ukraine bằng việc đưa người Nga đến định cư. Đây là hành vi vi phạm luật pháp quốc tế, là một tội ác chiến tranh. Những người mới đến đang mong chờ một cuộc sống tươi đẹp bên bờ biển.

Hàng nghìn người đã thiệt mạng, khoảng 350.000 cư dân Mariupol đã chạy trốn khỏi quân Nga. Những người ở lại cảm thấy bị Nga bỏ rơi. © picture alliance / TASS

Bốn năm sau cuộc chinh phục đẫm máu của quân đội Nga, thành phố Mariupol của Ukraine đối với Nga trước hết đã trở thành một thứ: một thị trường bất động sản thực sự.

Nếu tìm kiếm trên các trang rao bán bất động sản của Nga vào mùa hè năm 2026, người ta có thể thấy những căn hộ mới bên bờ biển Azov được rao bán ngay từ khi còn xây dựng thô, thậm chí nhiều căn được bán trước cả khi nền móng được hoàn thành.

Một video quảng cáo lan truyền trên TikTok và X vào đầu năm 2024 đã phần nào cho thấy điều đó. Một nhân viên môi giới bất động sản dẫn những khách hàng tiềm năng đi qua các căn hộ cháy đen, cửa sổ vỡ toang, những vệt muội than trên tường và sàn nhà bị xé nát — rồi đặt một câu hỏi thuần túy về kinh doanh: Có đáng đầu tư vào những “đống đổ nát” này hay không?

Sự cay nghiệt của câu hỏi này là điểm khởi đầu để hiểu một trong những cách thức âm thầm nhất mà Nga đang tiến hành cuộc chiến chống Ukraine: tái chiếm một nơi đã bị chinh phục, từng căn hộ một.

Mariupol, thành phố từng có khoảng 425.000 dân trước chiến tranh, phần lớn đã bị phá hủy trong cuộc bao vây kéo dài 86 ngày vào mùa xuân năm 2022. Liên Hợp Quốc ước tính khoảng 90% các tòa nhà bị hư hại hoặc phá hủy. Tùy theo nguồn thống kê, từ hàng nghìn đến hàng chục nghìn người đã thiệt mạng và khoảng 350.000 người rời khỏi thành phố.

Kể từ đó, một lớp dân cư mới đang lấp vào khoảng trống mà những người bỏ đi để lại — trong những căn hộ bị bỏ trống, những vị trí nhà ở bị bỏ lại. Và những người đến tiếp quản chúng chủ động lựa chọn đến đây, khác với những người dân phải di dời.

Các khoản vay giá rẻ để mua căn hộ tại thành phố bị chiếm đóng

Động lực mạnh nhất nằm ở một con số: 2%.

Đó là mức lãi suất của chương trình thế chấp được nhà nước Nga trợ cấp, gần như chỉ dành cho các vùng lãnh thổ bị chiếm đóng.

Trong khi các khoản vay bất động sản thông thường ở Nga có lãi suất gần 30%, thì tại Mariupol hoặc Luhansk, con số này chỉ bằng một phần nhỏ.

Petro Andryushchenko, cựu cố vấn cho thị trưởng Ukraine của Mariupol, mô tả logic này một cách cay đắng: Người dân có thể lựa chọn giữa 2% ở Mariupol và 2% ở Chukotka, vùng cực đông bắc của Nga. Đối với phần lớn người Nga, quyết định là rất dễ dàng.

Ngoài ra còn có những mức lương mà ở những nơi khác không có. Theo thông tin từ chính quyền thành phố, công nhân xây dựng có thể kiếm 180.000–200.000 rúp mỗi tháng, cao gấp 3–4 lần mức người dân địa phương nhận được cho cùng công việc.

Và trên hết là câu chuyện bán hàng: Những khu vực đổ nát bên bờ biển Azov được quảng cáo như một nơi sống sang trọng, cuộc sống giá rẻ bên biển, trong một khu vực được quảng cáo là có “môi trường sinh thái tốt”.

Một người Nga đã bán nhà ở Murmansk nói với BBC rất đơn giản rằng Mariupol sẽ là một thành phố tuyệt đẹp.

Có thể phân biệt hai làn sóng người di chuyển đến đây, điều rất quan trọng đối với việc đánh giá tình hình.

Làn sóng đầu tiên, trong năm 2022 và 2023, chủ yếu gồm lao động nhập cư từ Trung Á có hộ chiếu Nga, những người xây dựng đến làm việc, kiếm tiền rồi thường rời đi. Một số người sau đó bị đưa ra mặt trận hoặc bị trục xuất.

Làn sóng thứ hai, bắt đầu từ năm 2024, gồm người Nga từ Moscow, St. Petersburg, Chelyabinsk, Voronezh và Volgograd. Họ không đến theo mùa mà đến để ở lâu dài.

Theo một viện quy hoạch không gian của Nga, vào mùa xuân năm 2026, người từ các vùng khác của Nga chiếm khoảng 3/4 số người mua căn hộ mới xây.

Các kế hoạch của chương trình do Điện Kremlin đề ra dự kiến đưa gần 114.000 người đến định cư tại các vùng lãnh thổ này vào năm 2045; riêng Mariupol được dự kiến tiếp nhận hàng trăm nghìn người.

Vi phạm Công ước Geneva

Để một người có thể chuyển vào một căn hộ, trước tiên phải có một người khác biến mất.

Những căn hộ được bán hoặc cấp lại phần lớn là nhà của những người đã thiệt mạng hoặc chạy trốn trong cuộc bao vây.

Chính quyền chiếm đóng tuyên bố những căn hộ này là tài sản “vô chủ” — một quá trình được một người bị ảnh hưởng mô tả rất chính xác: Những căn hộ được tuyên bố là không có chủ, đồng thời chính quyền lại thừa nhận rằng chúng có chủ sở hữu.

Một cuộc điều tra của BBC phát hiện rằng riêng tại Mariupol, kể từ tháng 7/2024, ít nhất 5.700 căn hộ đã được đánh dấu để trưng thu.

Human Rights Watch thống kê khoảng 8.000 vụ tố tụng tịch thu tài sản tại các vùng lãnh thổ bị chiếm đóng trong khoảng thời gian từ tháng 3/2024 đến tháng 1/2026. Theo tổ chức này, các thủ tục đó thường xuyên phớt lờ bằng chứng về quyền sở hữu.

Cuối năm 2025, nhà lãnh đạo Vladimir Putin ký một đạo luật cho phép tịch thu những ngôi nhà bị coi là “vô chủ” mà không cần phán quyết của tòa án.

Việc bồi thường chỉ dành cho công dân Nga.

Thời hạn được đặt ra rất gấp gáp và có chủ ý. Cuối năm 2025, Moscow đẩy thời hạn đăng ký lại quyền sở hữu lên trước, đến ngày 1/7/2026. Những ai bỏ lỡ thời hạn này kể từ đó có thể bị coi là sở hữu tài sản “vô chủ”.

Muốn giữ được căn nhà, chủ sở hữu phải trực tiếp xuất hiện: đi qua lãnh thổ Nga, trải qua các cuộc kiểm tra của FSB, xin hộ chiếu Nga và vật lộn với hàng loạt thủ tục hành chính.

Những người phải đăng ký với “ủy ban quân sự” của chính quyền chiếm đóng thậm chí còn có nguy cơ bị cưỡng ép động viên quân sự.

Đối với phần lớn những người đã phải di dời, thủ tục này gần như không thể thực hiện được — và đó chính là mục đích của nó.

Human Rights Watch đánh giá thủ tục này dưới góc độ luật pháp quốc tế: Theo Công ước Geneva IV, một cường quốc chiếm đóng bị cấm đưa dân thường của chính mình đến định cư tại vùng lãnh thổ bị chiếm đóng.

Những người hàng xóm mới được gọi là “những con gián”

Trên tờ Neue Zürcher Zeitung, một cựu cư dân đã so sánh tình hình hiện nay với quá trình công nghiệp hóa Donbass trong những năm 1930, khi nhà độc tài Stalin đưa người từ khắp Liên Xô đến định cư tại những khu vực bị bỏ trống sau nạn Holodomor.

Điểm khác biệt là: khi đó, không ai tranh cãi về quy chế pháp lý quốc tế của những vùng lãnh thổ này.

Đối với những người vẫn ở lại Mariupol, dòng người mới đến không phải là một con số thống kê mà là người hàng xóm sống ngay bên cạnh.

Họ có một cách gọi ngắn gọn dành cho những cư dân mới: “những con gián”.

Đằng sau sự ác cảm đó còn có một điều sâu sắc hơn: cảm giác rằng họ đã trở thành những công dân hạng hai ngay trên chính quê hương mình.

Những người Mariupol ở lại thường không thể vay thế chấp. Họ không có lịch sử tín dụng tại Nga, còn những người nhận tiền lương ngoài sổ sách thì cũng không thể chứng minh thu nhập.

Giá mỗi mét vuông tăng mạnh do làn sóng người mới đến, đến mức một số gia đình phải bán căn hộ bị bom phá của họ tại Mariupol.

Những người khác bị đẩy từ trung tâm thành phố ra vùng ngoại vi, bởi những công trình xây dựng mới đắt tiền mọc lên ngay nơi từng là nhà của họ.

Tuy nhiên, vẫn có những tiếng nói phản đối.

Từ những hố móng nơi từng là nhà của mình, người dân Mariupol đã quay video gửi tới Putin:

Họ nhắc lại lời từng được hứa rằng “chúng ta sẽ không bỏ rơi người của mình” — vậy chẳng lẽ họ không phải là “người của mình” hay sao?

Mục tiêu không phải là giúp đỡ những người còn ở lại, mà là thay thế họ vĩnh viễn.

Theo cách chính quyền chiếm đóng gọi đó, đây là một “thực tế mới”, trong đó cuối cùng sẽ không còn ai ở lại để phản đối.

Nhiều người mới chuyển đến thực sự tin rằng họ đang đến một thành phố biển xinh đẹp, bắt đầu một cuộc sống mới.

Nhưng việc mỗi chỗ đất trống ấy cho đến gần đây vẫn là nhà của một người khác, rằng dưới nền móng của những tòa nhà mới có thể là lịch sử của một người đã chết hoặc bị trục xuất — không nằm trong câu chuyện mà họ được kể.

Và việc đưa dân thường của chính mình đến định cư tại một vùng lãnh thổ bị chiếm đóng có thể cấu thành tội ác chiến tranh theo Quy chế Rome — điều này lại càng không được nhắc đến.

Cuộc chiến ở Mariupol không kết thúc cùng với tiếng súng im lặng.

Nó vẫn tiếp diễn một cách âm thầm — trong những dòng ghi chép của sổ địa chính và trong những hợp đồng thế chấp.

Die "Kakerlaken" kommen: In Mariupol wird der Krieg mit dem Grundbuch weitergeführt